2021.05.14

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Esperti di armi che abbattono le barriere dei REIT: aumento degli affitti e riduzione dei prezzi

Esperti di armi che abbattono le barriere dei REIT: aumento degli affitti e riduzione dei prezzi

Esperti di armi che abbattono le barriere dei REIT: aumento degli affitti e riduzione dei prezzi-0

  Esperti del settore offrono soluzioni per rompere gli ostacoli al progresso dei REIT.

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   Il giornalista di Securities Times Zhang Da ha recentemente riferito frequentemente sui REIT. Innanzitutto, il primo fondo di investimento fiduciario (REIT) di appartamenti in affitto a lungo termine di tipo azionario nazionale è stato approvato dalla Borsa di Shenzhen per l'emissione, e poi il primo ordine nazionale. I REIT di alloggi in affitto di proprietà statale emessi da Shelves sono stati approvati dalla Borsa di Shanghai, ei REIT che hanno taciuto per molti anni sono tornati a essere un tema caldo. Sebbene si tratti di tentativi innovativi di cartolarizzazione di attività nel settore del leasing immobiliare, possono essere indicati solo come quasi REIT.

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   Quali sono gli ostacoli che ostacolano il progresso dei REIT reali? Qual è una buona soluzione? A questo proposito, un giornalista del Securities Times ha intervistato esperti in diversi campi dell'industria dei REIT per vedere come avrebbero fatto una mossa.

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   La tassazione e il basso tasso di rendimento sono i due principali ostacoli che non hanno superato i REIT cinesi da molti anni.

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  In un'intervista con un giornalista del Securities Times, Wang Gang, segretario generale della China REITs Alliance, ha dichiarato: "La creazione di un settore non avviene dall'oggi al domani.

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   Attualmente stiamo lavorando su una" piramide ". la struttura legale e la struttura fiscale e fiscale Le capacità operative e di gestione, i gestori patrimoniali e il terzultimo livello è il sistema di supporto per la quotazione e il trading. La guglia è l'educazione degli investitori. Questo è un problema sistematico e globale.

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   Il sistema di base non è ben stabilito. Anche se i regolamenti della China Securities Regulatory Commission venissero fuori, questi problemi non possono essere risolti fondamentalmente.

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   "Tra questi, la tassazione è un ostacolo relativamente grande. "Wang Gang ritiene che il problema dell'imposta sul valore aggiunto dei terreni e della doppia imposizione sia così grande che molti beni non sceglieranno i REIT. Quando il problema fiscale sarà risolto, le attività saranno felici di farlo. "I REIT reali richiedono che il 90% della parte del reddito sia obbligatorio per i dividendi.

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   A livello aziendale dei REIT, l'imposta sul reddito è esente.

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   Il denaro viene distribuito a vari investitori e gli investitori gestiscono il proprio carico fiscale sul reddito. tenendo la parte. Ora siamo Il problema più grande è all'inizio della riorganizzazioneNegli ultimi anni, le attività cinesi sono state sviluppate o acquistate da fondi. Il fondo acquistato va bene, ha una struttura SPV (special purpose vehicle) e ha un valore contabile relativamente alto; i progetti di sviluppo, in particolare immobili misti, che contengono sia centri commerciali che residenziali, devono essere rimossi dalla società di sviluppo, ci saranno una tassa sulla rivalutazione della terra,L'aliquota fiscale cumulativa a quattro livelli può raggiungere il 60%, che è molto alta.

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   In assenza di incentivi politici, l'enorme imposta sul valore aggiunto dei terreni limiterà la formazione delle attività cartolarizzabili della Cina. Ha detto che in aggiunta, anche il rapporto irragionevole tra affitto e vendita è un ostacolo importante. Come la recente agenzia di valutazione di due singoli tipi di REIT, Hu Feng, direttore senior di DTZ, ha detto in un'intervista a un giornalista del Securities Times ,Il motivo principale per cui i REIT reali cinesi non sono stati lanciati è che il primo è quello di trovare proprietà con un reddito da investimento adeguato, non è facile trovare proprietà adatte a REIT che possano soddisfare le esigenze degli investitori in termini di rendimento.

   "In passato, il costo del capitale era relativamente alto e anche il tasso di ritorno sull'investimento era relativamente alto.

   Il tasso di ritorno sui prodotti fiduciari era facilmente del 10%.

   Ora il tasso di rendimento su tali proprietà commerciali può essere solo 5 dal% al 6%. L'abitazione è solo dell'1% ~ 2% Dopo l'uscita di un tale prodotto, gli investitori lo acquisteranno? I tassi di interesse esteri sono molto bassi, o addirittura negativi, con un rendimento del 3% ~ 4% o del 4% ~ 5%.

   Gli investitori sono disposti a comprare.

   I tassi di interesse in molti paesi sono molto bassi, quindi è relativamente buono per le sue proprietà essere REIT.

   Tuttavia, l'attuale costo del capitale del mio paese è elevato e questi contenuti non possono essere coperti.

  Pertanto, il costo del capitale è più importante. "Ha detto. " In secondo luogo, i REIT sono il primo passo nella Lunga Marcia per diventare pubblici, e ci deve essere una solida operazione istituzionale e gestione in futuro.

   "Hu Feng ha detto, ad esempio, come aumentare il reddito da proprietà dopo la quotazione, ridurre i costi e ottenere un flusso di cassa stabile. Al momento, il team che può facilitare la gestione in Cina non è particolarmente maturo.

  È anche solo all'inizio, quindi per aumentare il valore del patrimonio immobiliare, è necessario sviluppare la gestione patrimoniale.

   Il terzo è che i sistemi e i regolamenti REIT devono ancora essere migliorati, soprattutto nella fase iniziale del controllo del rischio, che è molto importante. La valutazione della proprietà gioca un ruolo molto importante in tutti i REIT. Per controllare i rischi del progetto, è necessario oggettivamente riflettere il valore della proprietà e la situazione immobiliare Mostrarlo agli investitori e alle autorità di regolamentazione. Il quarto è educare gli investitori, inclusi investitori istituzionali e investitori individuali, e introdurre i REIT.

   "Anche se ci sono state alcune difficoltà negli ultimi dieci anni, tutti hanno lavorato duramente per avanzare", ha detto. Come risolvere il problema del basso rapporto affitto / vendita aumentando l'affitto e abbassando il prezzo? Wang Gang ritiene che dal punto di vista del rapporto affitto / vendita = affitto netto / prezzo di vendita,O aumentare l'affitto o abbassare il prezzo.

   "L'aumento dell'affitto è in realtà una manifestazione della nostra capacità di gestione. Possiamo aumentare l'affitto attraverso il valore aggiunto; abbassare il prezzo, cercare opportunità relativamente più economiche, intervenire nella fase di sviluppo o trovare cattive opportunità per abbassare il prezzo. Principalmente Considera il problema da questi due approcci,Ma ci sono molti modi. "Ha detto.

   Per quanto riguarda la strategia di" afferrare con entrambe le mani ", Wang Bufang, segretario generale del gruppo di ricerca sulla cartolarizzazione REIT del Centro di ricerca sullo sviluppo del Consiglio di Stato, ha concordato.

   Ha sottolineato che le proprietà pubbliche in affitto come alloggi in affitto pubblico, alloggi a basso affitto e alloggi a prezzi accessibili hanno una natura di benessere pubblico. L'affitto pagato dalla gente comune è molto limitato.

   Si consiglia di pagare tramite sussidi governativi locali o servizi di acquisto. In tal modo aumentando gli affitti e soddisfacendo i requisiti di base del tasso di rendimento degli investitori.

   Allo stesso tempo, indipendentemente dal fatto che gli alloggi in affitto pubblico o gli appartamenti in affitto a lungo termine siano generalmente situati in comunità mature, ci sono spesso attività ad alto rendimento come sottomercati e parcheggi.

   -per vendere beni abitativi con beni ad alto rendimento. Il tasso di rendimento è confezionato con beni della comunità di alta qualitàÈ equivalente a migliorare il tasso di rendimento complessivo del pacchetto di attività sottostante. Per quanto riguarda il prezzo di vendita, Wang Bufang ritiene che dal punto di vista della protezione degli interessi degli investitori dei REIT e del controllo del rischio di cartolarizzazione degli asset, sia generalmente simile ai mutui bancari che entrano nei REIT con uno sconto in base al valore di mercato, che è equivalente a abbassando il prezzo di vendita.

   E nei prodotti simili ai REIT,In generale, i titoli subordinati sono spesso detenuti dai detentori di azioni originarie o dai loro investitori strategici e forniscono un miglioramento del credito per i titoli senior, che svolge anche un ruolo simile nell'abbassare il prezzo di vendita.

   "In breve, in futuro, ci saranno modelli di agricoltura sempre più intensivi che regolano la" proprietà-gestione "immobiliare attraverso i REIT, che è in linea con i requisiti del governo centrale per la stabilità a lungo termine nei mercati immobiliari e finanziari. È favorevole a "tre cose da consumare, una goccia e un integratore".

"Ha detto Wang Bufang. .