2021.05.13

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Commento 丨 Promuovere la riduzione della leva finanziaria nel mercato immobiliare

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  21st Century Business Herald Recentemente, molti media hanno riferito che alcune banche hanno rafforzato l'emissione di mutui.

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   Ciò ha due manifestazioni: una è che il tempo per i mutui ipotecari è stato notevolmente esteso. A Pechino, si stima che ci vorranno più di due mesi prima che alcune banche approvino i prestiti per concedere prestiti.

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   In secondo luogo, la gamma di tassi di interesse in aumento sui mutui per la casa ha continuato ad espandersi e lo scorso anno la maggior parte dei prestiti per la casa ha potuto beneficiare di uno sconto del 15% sui tassi di interesse. Attualmente sono sostanzialmente al di sopra del tasso di interesse di riferimento: è normale che il tasso di interesse del primo mutuo per la casa aumenti del 10% e non è raro che il secondo mutuo aumenti del 20%. Ora c'è un nuovo fenomeno: alcuni mutui bancari sono classificati in base al tasso di interesse che i clienti sono disposti ad accettare, invece del tradizionale primo arrivato-ultimo-arrivato, gli istituti di credito che sono disposti ad accettare tassi di interesse più elevati possono ottenere mutui ipotecari Più veloce.

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  Ci sono due ragioni per il rallentamento dei prestiti ipotecari e l'aumento dei tassi di interesse sui mutui. In primo luogo, il costo dei fondi della banca è aumentato e il tasso di interesse ipotecario è stato aumentato di conseguenza. Nella maggior parte dei mesi dello scorso anno, lo Shibor overnight ha oscillato intorno al 2% e lo Shibor a un anno ha oscillato intorno al 3%.

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   Allo stato attuale, lo Shibor overnight è salito a oltre il 2,8% e lo Shibor a un anno è salito a 4 . 4% sopra. Alcune banche con fonti di finanziamento limitate hanno aumentato i rendimenti dei prodotti di gestione patrimoniale. Secondo i dati diffusi da Rong360, il tasso di rendimento annualizzato medio atteso dei prodotti di gestione patrimoniale bancaria è aumentato per sei mesi consecutivi, raggiungendo il 4,24% a maggio.

   Questo è quasi lo stesso del tasso di interesse di riferimento a un anno, il che significa che praticamente non vi è alcun profitto per le banche per emettere mutui al tasso di interesse di riferimento. La causa diretta dell'aumento dei costi del capitale bancario è la riduzione dell'indebitamento finanziario, e la ragione sottostante è che alcune banche hanno precedentemente aumentato la leva finanziaria in modo eccessivo. In secondo luogo, i mutui bancari sono cresciuti troppo velocemente e ora c'è carenza di quote.

   Nel 2016, i prestiti per l'acquisto di abitazioni personali sono aumentati di 4,96 trilioni di yuan, con un incremento di 2,31 trilioni di yuan su base annua, pari a quasi il 40% di tutti i nuovi prestiti di quell'anno. Ciò ha causato preoccupazione e preoccupazione diffusa. Tuttavia, nei primi quattro mesi di quest'anno, la crescita dei mutui per la casa è ancora molto rapida e la crescita dei prestiti a medio e lungo termine nel settore delle famiglie ogni mese è maggiore di quella dello stesso periodo dello scorso anno. Secondo il rapporto sull'attuazione della politica monetaria della banca centrale, i prestiti per la casa personale nel primo trimestre di quest'anno sono aumentati di 1.

  200 miliardi di yuan dall'inizio dell'anno, rispetto ai 960,1 miliardi di yuan nel primo trimestre dello scorso anno. A causa della rapida crescita e dell'elevata percentuale di prestiti immobiliari, secondo i rapporti, alcune banche richiedono che il saldo dei prestiti immobiliari non possa più crescere e possano solo rimborsare il più possibile. L'inasprimento delle quote ipotecarie dovrebbe anche essere correlato al rafforzamento della vigilanza.

   I "Pareri orientativi sul lavoro di prevenzione e controllo dei rischi bancari" emessi in aprile suggerivano che fosse necessario concentrarsi sull'elevata percentuale di finanziamento immobiliare,Istituzioni finanziarie bancarie con ampie fluttuazioni nella qualità del prestito. L'inasprimento dei prestiti immobiliari avrà l'effetto di promuovere la riduzione della leva finanziaria nel mercato immobiliare. La rapida crescita dei prestiti per la casa è una parte importante dell'aumento della leva finanziaria. Ciò non solo ha portato a un aumento del coefficiente di leva finanziaria del settore delle famiglie, ma ha anche sostenuto la leva finanziaria.

   I fondi stanno cadendo dalla realtà e sono inattivi nel settore immobiliare e finanziario,Un'importante fonte di reddito è il rapido aumento dei prezzi delle case.

   Se l'aumento dei prezzi delle case si restringe o addirittura diminuisce, la maggior parte dei proventi andrà persa quando i fondi sono inattivi e la leva finanziaria diventerà insostenibile. L'anno scorso, una maggiore leva finanziaria nel mercato immobiliare e una maggiore leva finanziaria si sono sostenute a vicenda. Ora, il deleveraging finanziario guiderà il deleveraging del mercato immobiliare.

   A sua volta, il deleveraging del mercato immobiliare promuoverà il deleveraging finanziario. Dalla fine di settembre dello scorso anno, i governi locali hanno introdotto continuamente misure normative, ma i prezzi delle case non sono realmente entrati in un canale al ribasso, ei prezzi delle case si ripetono ancora tra le tendenze al rialzo e al ribasso. La ragione importante è che ci sono ancora molti fondi che affluiscono nel settore immobiliare ei prezzi delle case sono sostenuti dalla finanza.

   Una parte dei fondi sono ipoteche e una parte dei fondi entra nello sviluppo immobiliare attraverso finanziamenti fuori bilancio. Ora i mutui hanno cominciato a stringersi. Un aumento del 10% o addirittura del 20% dei tassi di interesse sui mutui potrebbe non cambiare completamente la psicologia degli acquirenti di case.

   Alcuni acquirenti di case si aspettano ancora un aumento dei prezzi delle case e vogliono affrettarsi a "salire sulla macchina". L'aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari e l'aumento dei pagamenti mensili non sono sufficienti per cambiare le loro decisioni.

   L'inasprimento delle linee ipotecarie e i tempi di prestito più lunghi possono avere un impatto maggiore.

  L'incapacità degli acquirenti di case di ottenere prestiti in tempo porterà a un calo del volume delle transazioni Secondo i rapporti, il volume delle transazioni di alloggi di seconda mano a Pechino è stato notevolmente ridotto a maggio.

   Ciò significa che il flusso di fondi nel settore immobiliare attraverso il canale dei mutui per la casa è rallentato.

   Allo stesso modo, la stretta di liquidità e il rafforzamento della vigilanza inibiranno anche il progresso dei fondi che entrano nel settore immobiliare attraverso canali di finanziamento fuori bilancio. Si può affermare che il deleveraging nel mercato immobiliare ha raggiunto i primi risultati e dovrebbe essere ulteriormente consolidato attraverso il deleveraging finanziario.

   Vale la pena ricordare che non è un buon fenomeno per le banche classificare i mutui in base ai tassi di interesse. Il motivo è che ci sarà una "selezione avversa" in questo processo e gli speculatori di investimenti sono più in grado di sopportare tassi di interesse più elevati del semplice bisogno. Se "maggiore è il prezzo" diventa la base fondamentale per il prestito ipotecario, può aumentare il rischio di mutui.

(Editore Zhu Naijuan).